不管房市行情高低　只是買賣技巧問題

撰文 / 王榮章　



24位投資客的賺錢告白



據調查，全球富豪投資房地產比重已從過去的16％升至24％，而網友票選，房地產也是各行各業中，暴利指數最高的行業。靠房子真的可以變成有錢人！其實投資房地產和股票一樣，求的不外是，低點買進、長期生財和高點賣出的技巧，只不過，道理人人都懂，巧妙卻各有不同。



《今周刊》採訪24位靠房產致富的達人，逐一告白他們的賺錢心法，從買房、養房到賣房，整理出贏在房地產的不傳之祕，不論是投資、首購或是換屋，學習高手的方法，讓你無論在景氣或不景氣都能成為贏家。





一間房子，能衍生出多少價值？買賣賺價差、增值利益、租金收益、合法節稅、抵押貸款等，一間房子能創造的價值，遠遠超過想像，比任何投資工具都要讚！這是包租公、包租婆俱樂部在日前舉辦的房地產投資講座中闡述的內容，只要能透過聰明的方法買房子，你我都有機會變成有錢人。



達人致富》聰明買房，靠房子變有錢人／地產投資客累積億萬身價的祕密

在ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）之前，顏福榮只是一位在台北東區擺\地攤的窮小子；七年後，他成了管理近三百間出租套房的租屋達人，近期還出版了第二本書《觀念決定一生的財富》，分享他的成功\經驗。七月底，人稱「豬肉王子」的高溢男，剛賣掉一間店面，獲利兩千萬元，賺進人生中最大的一筆投資收益；現在他準備買一間總價一億元的店面，還積極進軍都更市場，兩位四十歲左右的人，都在房地產市場找到發達致富的機會。



一九七六年，蔡京蓉用五萬元起家，買了生平第一間房子，三十年後，當初的五萬元已經滾成一億元財富，讓她過著半退休的悠閒生活。他們的共通點都是在股票市場賠過大錢，體悟到只有房子是一生最忠實的朋友，因而用心投資房地產，也獲得豐厚的回報。



地產投資最能抵擋金融風暴肆虐



經過這波金融海嘯洗禮，證明房地產最能抵擋金融風暴的無情肆虐。房地產投資界一哥黃文雄，雖然在金融風暴中也損失不貲，但他仍認為相較於股票、黃金、古董等生財管道，最具有保值功\能的仍以不動產為最佳選擇，堅信投資不動產是一項具有挑戰性的美好事業。



買房真的可以變有錢人，顏福榮絕對是經典案例。五十五年次的他，一直到三十幾歲都還在擺\地攤，過著躲警察、辛苦營生的日子。顏福榮回憶，有一天他看到電視新聞訪問一位大陸人士，這人在短短幾年間，靠房地產賺了人民幣十幾億元。記者問這位地產新貴有啥專長？有何祕訣可以在短時間內賺到這麼多錢，結果他回答：「我沒啥專長，就是觀念要好！」一語驚醒夢中人，從此改變了顏福榮的人生。



下定決心做房地產，他到中信房屋上班，底薪兩萬元，但一個月後卻沒有領到薪水，老闆告訴他，沒有簽到六位客戶的專任委託銷售契約，就沒有薪水領，顏福榮只好再回去擺\地攤。之後他又到一家專做法拍屋的公司上班，底薪同樣是兩萬元，他每天上街發ＤＭ、塞信箱、夾雨刷、貼柱子，但一個月過去，業績掛蛋，還是沒領到薪水，只好又回去擺\地攤。



之後顏福榮一度轉賣當時最流行的紋身貼紙，甚至做起紋身貼紙的批發大盤，也因此賺了不少錢。不過對房地產不死心的他，決定再給自己一次機會，又到另一家法拍屋公司上班。這次他有備而來、準備了六個月的「糧草」，打定主意就算沒有薪水也要堅持下去，至少要把功\夫學會；終於在第五個月成交第一筆生意，幫客戶代標了一間房子。



繳了不少學費後，顏福榮決定自己創業，在基隆開了一家公司做法拍代標生意。之後轉進台北，發現投資機會很多，決定不做代標業務，自己下海做投資客。在摸索一段時間之後，他決定專注在出租套房市場，當起專業的包租公。歷經三次挫敗，終於找到成功\之路，成為台北躥起最快、經營最成功\的租屋達人。



顏福榮認為最大的差異「是觀念改變了」；不過如果只有觀念，沒有方法，還是無法成功\。他的成功\心法可以分為幾個步驟，首先從選擇標的開始。他強調，「價格便宜，是租金收益的最大關鍵」，所以他專找「爛房子」，即使是漏水、壁癌都無所謂，甚至買下六、七年都賣不掉的問題屋。



低價買進後，第二步就是進行大改造，顏福榮和從事設計裝潢的弟弟合作，將房子隔成一間間的小套房，並進行精緻裝修。他自信地表示，他的套房稱得上是ＶＩＰ套房，燈光美、氣氛佳，不會輸給一般飯店。不過顏福榮的套房價格也比同地區的套房貴一些，旗下兩百多間套房，平均月租金在一萬元左右，每月收入相當可觀。



顏福榮 用科技管理出租套房



第三步則是招租訣竅。他嚴選房客，高達九成都是女性上班族；另外還有一堆規矩，包括養寵物、嚼檳榔、有刺青、講粗話的統統不租，避開遇到「奧客」的麻煩。最後、也是最重要的步驟，就是他自己研發出來的科技化管理。為了節省人工成本與管理方便，他找廠商合作，研發出透過電話、電腦遠端遙控的系統，讓他不須出門就可以帶人看屋，房客忘了帶鑰匙，他也可以透過手機、電腦幫忙開門。



至於房客部分，一開始他利用悠遊卡內設密碼，悠遊卡就等於房客的鑰匙；現在他更進一步，將新管理的套房都改用更先進的指紋鎖。而他這套科技化的效率管理模式，甚至吸引投資客大戶黃永義的高度興趣，特地向他請教其中祕訣。



下一步，顏福榮野心更大，想要擴大規模、成為專業的物業管理公司，幫有心投資收益型產品的大戶、法人、建商們經營管理，讓想收租金卻怕麻煩的投資者，可以輕鬆賺取合理報酬。他還特地籌設了包租公包租婆俱樂部，藉此培養客戶並宣揚他的理念。



今年密集在台北市開了兩家「小蒙牛」頂級麻辣養生鍋，在火鍋餐\飲界颳起旋風的老闆高溢男，因為接手家族在環南市場的肉品批發生意，被稱為「豬肉王子」。



高溢男 靠店面、都更賺大錢



雖然肉品生意獲利非常穩定，小蒙牛開張以來也總是高朋滿座，但真正讓他賺到大筆財富的，卻是房地產投資。七月底，他剛賣掉北市承德路的一間店面，這間店面在兩年前以四千多萬元買進，這次賣了六千多萬元，獲利約兩千萬元，讓他賺進生平最大一筆財富。



自認是「天生生意仔」的高溢男，高中就開始做起呼叫器、大哥大等生意，獲利都很可觀。此外，他也躬逢台股成為全民運動的狂飆年代，十八、九歲就開始進場買賣股票。退伍之後，高溢男陸續投資過喬登美語、帝國唱片行，還到中國開過咖啡廳，結果有賺有賠。○三年ＳＡＲＳ之後，他結束大陸的咖啡廳事業、帶著兩百萬元返台，結果他用這兩百萬元當頭期款，在板橋買了一間百餘坪的房子自住，現在這間房子市價超過三千萬元，增值一倍以上。



與此同時，他把先前投資的挑高式套房以四百萬元賣掉，開始積極投資房地產；到今年七月底賣掉承德路店面後，四百萬元的本金已經滾成五千多萬元，平均每年投資獲利都超過一千萬元。而根據這幾年的操作經驗，他認為投資店面最好賺，例如先前他投資的敦化南路店面，自備款一千萬元，最後獲利一千三百萬元出場。接下來他準備買一間一億元的店面，而且只挑三角窗店面，然後再用房租來支付貸款利息，坐等未來幾年的增值利潤。



此外，先前他在台北市貴陽街以一千萬元代價，買進一間地坪五十坪的透天厝，因緣際會參與自辦都市更新。目前土地即將整合，他樂觀估計，未來透過都更開發後，他可以分回四百坪房子，如果以每坪四十萬元計算，價值一·六億元，扣除原始成本與其他分攤的費用，至少可以獲利一億元，可望從此躋身億元戶之林。



蔡京蓉 用五萬買屋增值至一億元



蔡京蓉是另一個靠房地產累積億元身價的成功\例子。一九七六年，剛結婚的她，拿著長輩給的兩萬元，加上賣掉結婚金飾的三萬元，湊足五萬元當頭期款，在台北市五常街以五十多萬元買了第一棟房子，原本打算自住，最後決定出租，一直持有到八三年以三百萬元賣掉，大賺了六倍，讓她堅定從事地產投資的信念。



當時在建設公司上班的蔡京蓉，月薪才二二○○元，卻有著初生之犢不畏虎的勇氣，買了第一棟房子後，七八年她又在中山北路花七十多萬元買了一間辦公室。她回憶年輕時貸款投資，負債讓她更拚命賺錢，把貸款還清，一直是她覺得最有成就感的事。



最後這間辦公室也順利以高價賣出，連同賣掉五常街住宅賺的錢，她在忠孝東路一口氣買了同一棟大樓的兩戶住宅，以及一樓與地下室的店面。八八年時她把樓上的兩間房子賣掉，還掉所有貸款，保留樓下的店面；現在這間出租店面，每個月可以收取租金十幾萬元，而光是這些年的租金收入早已回本，她準備把它留作養老之用。



蔡京蓉最得意的案子，是一間位於台北市通化街的一樓店面。



蔡京蓉當時以一千萬元代價買進後，分割成兩張權狀，分別租給牛排館、簡易郵局，之後她以一千三百萬元賣掉其中一間，回收全部成本；另一間繼續出租，最後全數出清後，總共賺了兩千萬元，是原始本金的兩倍。



三十幾年來，蔡京蓉投資房地產從來沒有失敗過。她的投資名言是：「絕對不要賤賣房子，因為設定的價格一定會來」。她說：「股票就像浪花，會在區間波動，但是房價會一山比一山高。」三十幾年前，她用五萬元去買房子，同一時間她的主管花二十萬元去買保險，現在她的五萬已增值至一億元，不同的抉擇，讓兩個人的人生有了截然不同的結局。



投資房地產的確是致富的良方，不過並不是隨便跳進來就可以撈錢，必須對房子的價格、價值有敏感度，也懂得創造出價值的人，才能夠靠房子變有錢人。



的確，天下沒有白吃的午餐\！顏福榮歷經三次挫敗，繳了無數學費才出師；高溢男為了培養對市場的敏感度，曾經一個月看了三百間房子；蔡京蓉為了投資房地產，特地去學習法律、室內設計、都市更新等知識。只要夠努力、夠專業，加上足夠的執行力，一間房子能為我們帶來的價值，可能遠遠超過你的想像。



小檔案

■顏福榮

出生：1966年

現職：007租售網負責人、包租公包租婆俱樂部創辦人

學歷：景文技術學院肄業

著作：《租屋達人顏福榮——教你月薪三萬，也能賺上千萬》、《觀念決定一生的財富——租屋賺大錢，人生逆轉勝的絕招》



成功\告白

觀念：腦袋決定口袋，觀念決定一生的財富

標的：低價買進老舊公寓或電梯大樓，壓低成本

改裝：將老房子裝修成精緻小套房，提高出租價格

管理：利用高科技悠遊卡門禁系統、指紋鎖系統，手機遠端遙控開門，把傳統出租套房變為高科技經營管理



■高溢男

出生：1965年

現職：小蒙牛餐\飲股東、85度C加盟店店東

學歷：淡江大學機械系

經歷：喬登美語加盟店、帝國唱片行負責人



成功\告白

多學多看：曾一個月看300間房子、平均1天10間，培養對市場敏感度

危機入市：今年初趁低檔以每坪20多萬元買進新板特區套房，8月獲利出場，報酬率35％

嚴選地點：只挑三角窗店面，用租金支應貸款利息

嚴控資金：自備款至少3成，要本利攤還，不要只繳息不還本



■蔡京蓉

出生：1954年

現職：房地產投資客

學歷：專科畢業

經歷：建設公司業務、國會助理



成功\告白

1. 先租後賣，以租金支付利息

2. 廣泛涉獵法律、設計、法拍、都更等房地產相關專業知識

3. 用最快速度還清房屋貸款

4. 絕對不賤價出售，耐心等待，設定的目標價一定會來