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拆除違法建築要走哪些程序和步驟

房東:貓盒子
發表時間:2019-06-17
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拆除違法建築要走哪些程序和步驟


  




事實上即使是違章建築物進行拆遷也需要經過嚴謹的程序才能進行拆遷,並非直接就進行強拆,而且這樣明顯是違背了法律的規定,因此是不可取的。那麼拆除違法建築要走哪些程序和步驟?接下來大家閱讀並了解找法網小編為大家帶來的文章。

  一、拆除違法建築要走哪些程序和步驟

  第一步,立案

  立案就是執法部門對於發現或接到投訴、舉報等事實或者材料後,認為有違法事實發生或存在並需要追究法律責任時,決定把它作為行政案件進行查處的一種活動。這個程序中要注意哪些行政機關有權立案查處違章建築:

  一是規劃局或者規劃委員會。這是法定部門,城市裡的違章建築由它來管。

  二是城市管理綜合行政執法局。也就是大名鼎鼎的城管,城管有沒有權利來管違章建築,主要看它是否得到省級政府的授權,比如北京,城管部門是得到北京市政府的授權的,所以那個有名的人濟山莊的違章建築就是城管要求限期自行拆除的。

  三是鄉、鎮人民政府。它的執法範圍是鄉、村莊規劃區範圍內,簡單講就是在農村的違章建築由它來管。

  除了上述部門,其他部門都沒有權利查處違章建築。實踐中有國土局或者國土所、住房和城鄉局、房管局等來查處違章建築的,這是錯誤的。

拆除違法建築要走哪些程序和步驟

  第二步,調查程序

  在調查中,應當注意以下幾點:

  第一、調查人員不得少於2個人。

  第二、調查人員要主動出示執法證件。有兩個作用:一是調查人員必須具備執法資格;二是防止沒有執法資格的人冒充執法人員進行執法活動。在實踐中,很多地方得執法人員在調查時往往是不出示執法證件的。面對這種情形,建議被處罰的人可以主動要求他們出示證件,並記錄下他們證件上的相關信息(比較重要的信息有姓名、編號等),這樣方便日後維權。

  第三,在被詢問以及在簽署筆錄時要謹慎。一是不要害怕,絕大部分拆遷戶一見到政府人員詢問或是調查就嚇個半死,這是十分要不得的,因為在恐懼和害怕中往往會出錯。二是不該說的不要說,實踐中有些執法人員會用威逼利誘的手段讓你說一些方便他們調查的話,比如如果你不老實交代會從嚴處理等等。三是在筆錄上簽字要小心謹慎。在行政執法中,常見的筆錄有《現場檢查筆錄》、《現場勘驗筆錄》《調查筆錄》,執法人員讓你簽字時,你一定要看清筆錄上的內容,如果發現內容與你說的或者與事實不符時,一定要求他們修改,執法人員嫌麻煩不願意修改的話,建議你就不要簽字。如果你確認筆錄沒有問題你要簽字的話,要注意:一是筆錄如果是幾頁紙的話,你一定要每頁都要簽字;二是在最後簽字的時候一定要頂著筆錄的內容簽字不要留太大的空間,以防止他們事後背著你再添加內容;三是不要忘了寫上日期。

  第三步,決定程序

  第一、告知,聽取陳述、申辯

  這個主要是保證被處罰人的知情權、陳述權、申辯權。執法人員在作出處罰決定前,一般會書面告知被處罰人行政處罰的事實、理由和依據。被處罰人有權陳述、申辯,如果執法人員拒絕聽取當事人的陳述、申辯,行政處罰決定不能成立。

  第二,聽證

  聽證是指行政機關實施行政處罰過程中,在作出決定前,由非本案調查人員主持,聽取調查人員提出當事人違法的事實、證據和行政處罰建議與法律依據,並聽取當事人的陳述、舉證、質證和申辯及意見的程序活動。《行政處罰法》第四十二條規定,行政機關作出責令停產停業、吊銷許可證或者執照、較大數額罰款等行政處罰決定之前,應當告知當事人有要求舉行聽證的權利;當事人要求聽證的,行政機關應當組織聽證。當事人不承擔行政機關組織聽證的費用。

  對於聽證程序,建議被處罰人還是要重視一下不要錯過這個程序。錯過這個程序,雖然可以在這之後的比如行政復議、行政訴訟程序中得到救濟。但我建議你還是不要錯過聽證。

  第四步,處罰決定書的送達和執行

  執法機關如果決定要進行處罰,會作出並向被處罰人送達《行政處罰決定書》。

  關於這個程序,注意以下幾點:

  一是簽收。很多人認為自己不簽收,這個處罰決定書對自己就不發生法律效力,這是錯誤的,現行法律規定,如果你拒絕接收處法律文書,執法人員可以邀請有關基層組織或者所在單位的代表到場,說明情況,在送達回證上記明拒收事由和日期,由送達人、見證人簽名或者蓋章,把法律文書留在你的住所即視為送達;也可以把法律文書留在受你的住所,並採用拍照、錄像等方式記錄送達過程,即視為送達。看到沒有,沒有簽收照樣可以對你發生法律效力。

  二是積極應對處罰決定書。如果你錯過了聽證程序,也不要緊。對違章建築的處罰決定書,按照法律規定,自送達之日的第二日起,你可以在2個月內提起行政復議,或者三個月內提起行政訴訟。我們強烈建議你千萬不能再錯過了,否則事實上政府部門認定你的房屋為違章建築是違法的,但你要錯過行政復議或者行政訴訟這個程序的話,那麼政府處罰你錯了也變成是對的了。

  三是建議聘請律師維權。因為這是一個法律程序,非專業人士駕馭不了。在此,我再次提醒各位拆遷戶兩點:第一,隔行如隔山。法律不是你在網上或者書店中看到的法律條文,也不是某個權威學者對法律的解讀,更不是法律課堂上的理論講解。甚至可以這樣說,同樣是律師,如果他不是專業從事拆遷的律師,對拆遷業務來講,這位律師也是外行,就別說在遇到拆遷的時候臨時下功夫苦讀熟讀拆遷相關法律的拆遷戶了。我們每個月都能接觸到拆遷戶自己照貓畫虎式的進行維權到無法操作時向我們求助的情形,更糟糕的是90%以上這種情形我們也無能為力了,原因就是他把法律程序操作的已經不可挽救了,由於時間的原因,我無法一一羅列他們的錯誤之處供大家借鑒。我只想對這樣的人說,不要拿自己的重大利益當兒戲當自己法律水平的試驗品。第二,最好聘請外省律師。這個不是外地律師水平高的問題,而是拆遷都是當地政府主導的,當地律師往往會受到干預。如果聘請外省律師就可以很好的避免這個問題。具體聘請外地的哪個律師,我給不了你很好的建議,這個需要你自己去睜大眼睛去選擇。

  四是只有在處罰決定書發生法律效力時,才可以依法拆除違章建築。處罰決定書發生法律效力有兩種情形:一種就是你不進行行政復議也不進行行政訴訟,過了三個月,處罰決定書就發生法律效力了;另一種是你在兩個月內提起行政復議,接著又提起了行政訴訟經過一審二審後就發生法律效力了。只有在這兩種發生法律效力的情形下才可以拆除違章建築,言下之意就是說發現了沒有經過審批或者無證的房屋後,不是說拆就拆的,而是要經過嚴格的法律程序後才可以拆除。

  從目前的狀況來講,我們認為,沒有經過審批或者無證的房屋只要在兩年內沒有被查處,都不能輕易的認定為違章建築,在拆遷的時候更是如此。

  二、我國拆遷協議有法律效力嗎

  (一)生效條件

  房屋拆遷補償安置協議中必須有拆遷當事人的單位、姓名、經辦人姓名,協議必須經雙方當事人簽名蓋章後才具有法律效力。

  拆遷非出租房屋,拆遷人與被拆遷人簽訂協議;拆遷出租房屋,拆遷人應與被拆遷人、房屋承租人簽訂協議。

  (二)主要內容

  (1) 拆遷補償方式,貨幣補償金額及其支付期限;

  (2)安置用房面積、標準和地點;

  (3) 產權調換房屋的差價支付方式和期限;

  (4)搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限;

  (5)搬遷補助費和臨時安置補助費或停產停業損失費發放標準和支付方式;

  (6)違約責任和爭議解決的方式;

  (7)當事人約定的其他條款。

  至於每一個拆遷補償安置協議具體包括哪些內容,還應視拆遷補償方式不同而不同。對於實行貨幣補償的,協議中應主要載明補償金額、搬遷期限;對於實行產權調換的,協議主要載明安置用房的結構、面積和地點、搬遷期限、過渡方式和過渡期限。

  (三)必須公證

  這裡需要說明的是,拆遷房屋拆遷管理部門代管的房屋所訂立的拆遷補償安置協議書必須經公證機關公證,即實行強制性公證。通過公證,保證拆遷補償安置協議內容的真實性和合法性,有利於消除被代管人對協議的疑慮。

  當地政府會公佈補償標準,原則上按公佈標准進行補償,特別提示:如果認為補償標準過低,千萬不要簽訂任何補償協議,目前比較有效的方式是通過啟動行政復議或行政訴訟等法律途徑爭取提高補償標準。

  三、違章建築的使用權有哪些?

  違章建築物本身是物的一種,在有關行政主管部門未依法認定要求拆除之前,違章建築建造者仍然對物享有某些物權法上的權利。這些權利主要包括:

  1、有權處分建築材料。雖然建造人對該建築物不享有所有權,因此亦不享有處分權,但違章建築物建造人對違章建築物的構築材料享有所有權,對構築材料當然享有處分權。

  2、有權佔有建築物。佔有是一種事實而非一種權利,是一種人對物的控制與支配狀態。佔有可因享有所有權、他物權或者其他權利而發生,也可因某種缺乏權利依據的行為以及單純的自然事實而發生。違章建築物儘管不能取得所有權,但因為建造人對該違章建築物具有事實上的管領力,可以成立佔有。這種佔有的事實狀態受法律保護。

  3、有權使用建築物。佔有的目的並不僅僅是據為己有,而是按照物的物理性能和用途加以利用。

  4、有權對違章建築收益。違章建築的所有人對違章建築的佔有是有權佔有,所以其當然有權收益,只是這種收益權應當受到法律的限制,佔有人只能因本人使用建築物而取得收益,而不能以出租等方式收益。

  《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十四條規定:

  市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理,對違反城鄉規劃進行建設的,依法予以處理。

  市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前,應當組織有關部門依法對徵收範圍內未經登記的建築進行調查、認定和處理。對認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築的,應當給予補償;對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築的,不予補償。

  拆除違章建築和超過批准期限的臨時建築,不予補償;拆除未超過批准期限的臨時建築,應當給予適當補償。

  從上述法條可以看出,拆遷人在拆除違章建築時依法不給予補償,並不意味著對拆除違章建築使用的材料也不給予補償。

  在拆遷補償中,要注意區分違章建築和建築範圍內的土地使用權。違章建築按照有無土地適用權的標準基本上可以分為兩類:一類是取得土地使用權的違章建築,一類是未取得土地使用權的違章建築。



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    發表時間:2019-06-19
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