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住家變法拍屋 三招解套

房東:天使
發表時間:2010-01-31
[檢舉]



誰都不希望辛苦存錢買下來的房子,有一天居然會淪落到被法院賤價拍賣,要避免發生這種情況,法拍仲介業者歸納出三招自保之道,包括聲請暫停拍賣、與債權人協商暫緩拍賣、自己把房子標回來。
銀行也指出,如果在購屋辦理房貸時,能順便加買房貸保險,同樣也能降低自己的家變成拍賣屋的機率。

一般來說,不動產所有權人若產生債務,且無法如期還債,債權人往往會採取強制執行,讓債務人不動產被查封拍賣。
如果是已經被查封拍賣的房子,屋主還是有三種不同的解套方法。

第一種是債務部分有爭議,例如在生意往來上,因為貨款到期貨物品質有瑕疵而拒付,遭對方向法院聲請強制執行,此時屋主自力救濟的辦法,可準備一筆擔保金向法院提出擔保聲請,暫時停止拍賣,待民事訴訟勝訴後,就能解除拍賣。
第二個方法是直接與債權人協商,暫緩執行拍賣,因為債權人有權利聲請「暫緩執行」兩次,每次有三個月的期限;或者和債權人談好條件,先支付部分的債權金額,請對方撤銷拍賣,這兩種辦法都可停止拍賣,等房子出售後再來解決債務。
屋主房子被拍賣,其實對屋主與債權人是兩敗俱傷的事,如果屋主表示善意,大部分債權人都不會太堅持,畢竟債權人最希望的是從拍賣中取回債權。
如果債權金額過大,而且債權人條件過於強硬,雙方毫無協商空間,最後一招是釜底抽薪,自己上法院把房子標回來,只是不能用原屋主的名義,要找值得信任親友當「人頭」投標,例如房子值500萬元,欠債700萬元,拍賣底價300萬元,既然談不攏,透過人頭直接標回反而划算。
不過,這三種方法都屬於等房子被拍賣後亡羊補牢的作法,而且為了解決債務,房子還是會被賣出去,只是不是以拍賣方式避免賣到較低價格。
去年開始,部分銀行業者推出的房貸戶結合壽險保單,則是解決債務之外的另一種情況,即萬一主借款人因意外或疾病導致身故或全殘時,壽險的部分可協助清償房貸,不用擔心房子淪為法拍屋。








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