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店面投資學問多 3達人分享祕訣

房東:老師傅
發表時間:2017-02-21
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杜俊慶說,店面投資的價值主要看「租金收益」,也就是投資報酬率,因此,有些成功的店面投資者,就愛買賣有像便利商店之承租方的店面。

不過,有些夠認真、很有創意的店面投資者,希望創造更高獲利,會專找一些地段不錯但賣相不佳的店面,以較低的價格切入,如復興南路與市民大道旁的「鮮芋仙」,因店面低於路面,但投資客進行「加工裝飾」,用木板將店面墊高,並找到鮮芋仙的承租方,後來再轉手出去的價格,比原先買價高很多,這就是懂得為自己的投資創造更高價值的案例。

案例2劉先生
年齡:39歲
店面投資年資:15年
最快速獲利:單筆獲利450萬元
店面投資獲利心法:一黑:黑馬、二白:產權清白、三花:要有好的花色、四黃:會賺錢的黃金屋

從事土地代書工作的劉先生,由於長期協助當事人處理土地買賣移轉工作,幾年下來從中累積不少土地買賣實務經驗及人脈。15年前他開始規劃退休及資產分配,憑藉過往的工作經驗,他認為投資房地產最具保值及增值的潛力,由於他本身對擁有店面抱持憧憬及理想,總認為只要投資到好店面,就能快速在買賣之間坐擁增值的期待。

但他也明白相較於住宅,店面投資的資金門檻較高,若屆時無法順利賣出或承租,勢必造成資金周轉壓力,畢竟投資店面的未來期望值高,但是等待成本也相對較高,甚至必須負擔未來商圈是否成形的風險,用資金來養店面需要雄厚的財力基礎,並非一般人可以輕易投入。因此,為了規避風險,他開始與朋友合資,依個案金額大小,出資比例分大、小股東,幾年下來也快速累積上千萬財富。

成熟商圈成本高 挑稀有性下手
常有親友問他:「投資店面要怎樣才可以賺到錢?」劉先生表示,通常會投資店面的不外乎投資客、有錢人、存錢養老者三種人,或是本錢不夠但又想投資店面,利用集資購買,建議可多人集資統一管理及投資。

劉先生認為,成熟商圈的店面,經過這2、3年的炒作,價格都已經是高不可攀,而且真正的好店面不容易買到。因此,他以賭注方式選擇尚未成熟的商圈,也就是說他挑選店面的原則是稀有性、有租金效益、改建後可分配面積比率高且不需要整理(維修費用低),另外,下手要計算預估租金投報率,一般超過4.5%以上就很好,3~4.5%尚可,至於3%以下就要小心。

但選擇好店面達到增值空間的投資重點,如何便宜買進接著在增值後的賣點出售,更是獲利的關鍵,劉先生提出投資原則如下:
●交通:1. 離捷運站近,可上捷運局查詢現在及未來捷運預定路線相關資訊;2. 主要道路;3. 快速到達目的地。
●學區:首要考量為小學附近,接著是中學、高中、大學,以此類推,畢竟小學是求學階段必經過程
●政府政策:由於政府政策會影響居住環境生活機能,例如內湖科學園區、南港科學園區等。投資前要先了解政府相關配套政策,台北市可以上都市發展局網站查詢,其他縣市則可上城鄉發展局網站查詢,藉此了解未來投資店面的前瞻性。
●環境:最好附近有山、有水,公園、綠地,等生活機能完備。
●風水:針對店面,參考「文、武、陽、陰」,另外有些店面適合三角間,或是藉由市調瞭解附近人氣是否旺盛,若未來人潮有所移轉,將會影響出租率。

案例3 李明達
年齡:36歲
店面投資年資:5年
最快速獲利:一個月200多萬元
店面投資成功心法:1. 不熟的東西不要碰 2. 發獎金給房仲─有錢大家賺

在做店面投資前,李明達已經有一般房子的買賣及出租投資經驗,他在口袋累積至2千萬元後,開始嘗試做店面投資。

他的投資哲學是「不熟的東西不要碰」,因此,就地緣關係,專以永和地區店面為主,他在2009年10月以1050萬元買下一間承租方是洗衣店的店面,在第一個月租金還沒收到,就有人看店面收租穩定,以1300萬元接手,利差高達200多萬元。

李明達認為,房地產迷人之處就在「進可攻、退可守」,在收租的同時,房子也在增值中。

現金部位高 投資報酬率至少3.5%
不過,並不是每一間店面都能漲,李明達強調「地緣性」,也就是劃一個圓圈,圓圈內不管是不是你買賣的案件,連別的店面成交行情都要瞭若指掌,就能掌握買賣行情,將來自己要買賣,也不會買貴了,先立於不敗之地。
李明達認為,好的店面投資者要勤練基本功,此外,錢也不要怕給別人賺,很多投資者為了省下佣金,自己賣房子,把路走窄了,若是透過房仲員經手,讓他們賺佣金,日後有好的物件,他反而第一個會想到你。甚至有些時候,李明達私底下還會包一個「大紅包」酬謝對方,這就是他發獎金「有錢大家賺」的哲學。

而一般人要如何進這一行呢?李明達建議:

1. 店面投資金額大,現金部位至少5成以上(內含1成周轉金),而有些銀行若放貸6成以上,大都要求先看該店面的租賃約。
2. 看小環境,即周邊的店面生意好不好,此外,最好不要有銀行、郵局或學校,因為一到晚上,這些場所燈不亮,就會造成「商圈中斷」,亦即要懂得避開風險。
3. 看投報率,最好有3.5~4%。
4. 租金要高,就要創造店面的價值,也就是先了解一些連鎖店店面的承租條件,找出他們會想租的店面。

此外,李明達投資店面還有2個小撇步:

1. 專找指標商店的隔壁店面,如麥當勞、7-11等指標商店,他說,這些公司在找點的評估上,都是非常謹慎及周全的,對人潮的掌握也最正確,在這些知名連鎖的「金店面」旁,買個「銀店面」也不錯。
2. 房仲公司多的區域,因為有仲介商機,他們才會設點。





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