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店面租金投資報酬率多少才值得投資

房東:李先生
發表時間:2016-12-29
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請問店面租金投資報酬率多少才值得投資房地產投資報酬率 請問店面租金投資報酬率多少才值得投資 請問店面租金投資報酬率多少才值得投資請問一間店面租金10萬元月他買進的成本需要幾千萬才值得投資 

樓上兩位基本觀念都對首先您如何決定店面的報酬率?店面, 套房, 住宅大樓, 土地, 商辦大樓報酬率如何決定?都相同嗎?當然不是!從投資理念 高報酬有高風險 或高風險有高報酬來說投資學術語稱之"風險貼水",所以風險越高報要求酬越高所以 套房的報酬率最高,而土地的報酬率最低店面的報酬率應該也比住宅報酬率高!!此外,不動產有區域位置性,不同區域報酬率不同最方便的觀察是,蒐集參考附近類似店面的租金收益與成交價兩者相除,求的報酬率,學理上稱"市場萃取法"還有一點需注意的是,計算報酬率的租金要以純租金計算房東所收的我們稱"契約租金"契約租金扣除一些管理費,維修費,租賃空窗期損失..等等才是純租金,因為以上的費用若不扣除會高估不動產價值此外,純租金 / 收益報酬率(不動產收益資本化率) =不動產價格純租金是假設未來必須穩定而且沒有波動但實際上不可能,所以投資價格應該兼用比較市場價格方式來決定另外2樓所說可以用貸款方式評估,稱之 WACC 法(加權平均資金成本方式)假設不動產價格為A 貸款金額為 B 自有資金為(A-B)投資者要求報酬是 R 待款利息是 M報酬率= R*(A-B)/A+M*B/A以上紅色是關鍵字,可自行查閱相關知識投資要多學習,才能避險而且賺錢祝好運歐 

通常我的快算法是 10萬 x 12 月 / 0.03 = NT$4000萬, 高於這個價錢不管店面多漂亮都要說 "NO!!!"但實際上 3% 的投報率是太低了, 因買了店面後不一定馬上租出去, 不一定每個月都收得到房租, 有時還要讓人留兩三個月的裝潢期, 也要給房仲佣金和政府稅金, 所以更精確的算法如下 :設每年期待淨獲利是 2% (低於此數你還不如將錢存定存哩), 五年希望淨投報率 10%10萬 X [12月 X 5 年 - (6+2)月(無租金月+付給房仲找承租方的佣金)] - 0.01X(X為總價款, 1%是買方佣金) - 0.02X(X為總價款, 2%是五年房屋稅, 地價稅) ==> 5 年可以收到 52個月的租金就算還不錯, 五年內還要扣掉 3% 左右的成本, 所以若希望每年淨投報率有 10%, 那上述公式就應 5 年收得到屋款的 13% 做為房租, 才划算, 故計算得 : NT$34,666,666 或以下才值得投資當然, 若你買這個店面的目的不是為了投報率而是為了未來的增值, 那你也要算好, 因為增值與大環境有關, 要等波段, 但若租不出去或租不到你期望的價錢, 那每個月還起本金來是相當 "刺激" 的, (以本例來算, 本利和攤還每個月約需廿萬) 還是準備較充裕的時間和金錢較佳.一般金店面大約三個月內可以租出去, 銀店面要抓半年 (含或不含裝潢期), 銅店面則有時一放就是一年的空窗啊 ! 

我的算法比較跟別人不一樣 參考看看吧!


 


每月租金 - (每月本金 利息 ) = 正 (這樣就算有賺錢了)以現在銀行本利攤還的大約算一下貸款 1800萬 每月 本利攤還 約是在10萬 我是算很保守的那種,也就是每個月的「租金」高於「貸款本金利息」的金額,我才認為值得投資 因為 . . (以下有得罪多包涵~"~ 單純小弟個人的心得)第一、你房子買了 雖然是你的 不過換個角度想你只是跟銀行承租而已,繳費狀況出了問題,房東(銀行)不租你就不租你,而在同時,你將可能信用破產,再來是連房子都沒有..第二、單純心態的想法,如果「租金」沒高於「本金利息」,那你每個月還要補給銀行那些不足的金額,假設「本利」是11萬,而「租金」是10萬,那麼你每個月還要繳1萬元給銀行,換個方式想,你每個月拿1萬元請租房出十萬租這一間房子~而你還需要承擔很多的風險。


 


第三、你要租十萬,表示如果沒出租出去你將一個月損失20萬,一個十萬是沒租出去的租金收益,另一個十萬是需繳交銀行的本金利息以上是個人小小的想法 = = 因為自已的朋友如果要投資我都會用這個講給他們聽 . . . 雖然不知道這樣算對不對 呵呵 ~ 另外有不懂不清楚的,也歡迎來電討論 ~^^~陳啟弘 0937349147有機會多來我的布落格看看吧!


 




店面投資不是算"投報率"那只是數學遊戲...那個算會賺錢值得投資的實際卻沒人要租用的比比皆是.....其實...真的要投資店面最重要的三個因素是一."位置"(LOCATION)二."位置"(LOCATION)三........................還是"位置"(LOCATION)好的位置才有投資意義也才有計算要花多少錢去購入的條件!!再者現在月租10萬/月三五年中都不會調整嗎?單用收支或是貸款額度的公式哪能算的精準所以....沒有其他可評估的條件算投報率是沒用的!! 


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