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學長學姐不會教你的開發

房東:富哥
發表時間:2011-06-16
[檢舉]


在這一行十多年 也連續好幾年拿過業績第一 看破房仲的人心險惡 利益分爭


房仲是個勾心鬥角的行業

學長學姐不會真正要教你如何開發 都會自己留一手

最後都是自己交學費和花時間體會出來的




剛進入房仲時沒半個客源時  

學長學姐都是叫你去掃街,貼小蜜蜂,貼高貼,守現場, 寄開發信

但是學長學姐都不需要去做這些工作就客戶源源不絕

原本想是學長學姐都是做久客源穩定才不須要去掃街,貼小蜜蜂

但是做久才發現不是 而是真正的開發方式他們沒教你




1.掃街

最少花1~2小時


成本

人力(台灣最低薪資65元/小時)

廣告傳單


成效

6~7人


缺點

日曬雨淋




2.貼小蜜蜂,貼高貼

最少花1~2小時


成本

人力(台灣最低薪資65元/小時)

廣告傳單

油錢(100元)

靶機(1500~3000元)

罰單


成效

8~10人


缺點

日曬雨淋

同行踩線


 


3.守現場


花1~2小時


成本

人力(台灣最低薪資65元/小時)

廣告傳單


成效

4~5人


缺點

日曬雨淋




4.寄開發信

人力(台灣最低薪資65元/小時)

廣告傳單

信封

郵票(3.5元/張)


成效

2~3人


缺點

被退信


 


5.學長學姐都是上房屋網找屋主

上網買名單找買方 在公司電話開發加上自己的技巧




成本

名單費


成效

40~50人/小時


學長學姐1小時可以開發40~50人和你1~2小時開發8~10人當然是學長學姐成交機率高

當你還在花時間在找客人 你的學長學姐是已經在花時間說服客人買房子




房仲專員的專業是在於對地區的了解 對房子的認知 懂得介紹給客戶 說服客戶的認同

花時間去和客戶交涉

而不是比誰廣告發的多 比誰會貼小蜜蜂 比誰高貼貼的高 比誰會躲警察 比誰在原地罰站站的久

要把時間和專業用在對的地方 而不是浪費在這種地方


 





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  • 1 樓住戶:路人甲
    發表時間:2011-06-17
    [檢舉]

    老鳥不會教他的眉角給別人知道(就算是副店長也是),而且還會排斥有不動產經紀人執照的人或能力強的人,因為他們怕被瓜分市場,但既然是同一屋簷下,還會想要內鬥?不會想團結嗎??外面的競爭對手不是更多嗎??我覺得團隊最大的樂趣就是,你的case我可以賣,我的case你可以幫我成交,有錢大家賺,速度又快,當然那是理想境界,誰無私心呢??

    2 樓住戶:小蛙
    發表時間:2011-06-17
    [檢舉]

    現在很多地區張貼廣告,環保局抓的超兇
    那些學長學姊如果還都叫新人去貼小蜜蜂
    根本是要害死人
    而且我覺得不要鼓勵去貼小蜜蜂
    第一 很不環保(地球暖化的那麼嚴重了)
    第二 效果不好(很多時候貼不到半小時就被撕光)
    第三 浪費時間和人力又浪費油錢
    第四 還有被開罰單的風險

    因該多鼓勵使用網路開發吧


    3 樓住戶:小牛
    發表時間:2011-06-19
    [檢舉]

    小蜜蜂還是少貼的好
    同事被開過2萬多的罰單過
    因為貼太兇惹到里長
    被里長調監視器
    連續開好幾張罰單加起來2萬多

    4 樓住戶:徬徨者
    發表時間:2011-06-20
    [檢舉]

    富哥說的是,真的是每天都看前輩沒做那些事,而他們和店長也都只會教新人去當稻草人、派報生;我也以為是前輩人脈廣了,才不做這些事,原來是有內幕阿~!!這樣藏私招,自己的業績就能提升嗎?
    大家在沒冒泡期間,有外接租件賺零用嗎?是怎樣做的呢?
    ~~~一個缺錢快掛掉的新人~~~唉!!!!!誰來救救(教教)我啊...........

    5 樓住戶:被開罰單
    發表時間:2011-06-21
    [檢舉]

    我也貼過小蜜蜂,罰單到現在都還沒繳哩,被里長調監視器開單,不是要現場告發才能開嗎?

    被警察抓到最慘,被連開好幾張

    環保好一點的,就只開一張,最近小蜜蜂又慢慢出現了,不過都不敢貼了,抓到要罰六萬(刊登廣告未註明不動產經紀業,註明了100%被環保抓)

    還是要商圈深耕,小道消息知道的越多越快,就越有機會賺到錢,在新北市中永和地區競爭好激烈阿

    沒辦法第一個知道,至少要在前幾個去找到屋主,不然簽不太到,仲介實在太多了

    多交些朋友人脈,才是王道阿

    訣竅在於怎麼樣陌生開發,怎麼樣快速破冰,怎麼樣跟陌生人交談像跟老朋友聊天,重點在於問問題的方法跟閒聊的能力(卻又三句不離本行),怎麼樣讓她們感覺到需要,進而對你提出需求

    有沒有前輩交流 破冰的對話術?

    6 樓住戶:聊天咖
    發表時間:2011-06-21
    [檢舉]

    還有一個是前輩開發的方法
    新人簽委託!
    看他的委託書記錄下時間寫在小筆記本上!
    看簽約何時到期
    之後在私下跟(菜鳥的)客戶聯絡!
    所以你會發現
    有時候A賣自己賣都賣不出去(他會和眾多客戶美言幾句讓你的物件A賣變難賣)
    但是時間結束後 客戶會跟自己的學長姐搭上線
    然後他的A賣一下就賣出去了
    做久了你會發現有人搞鬼了
    然後他會很好心得請你喝飲料 分團獎
    然後過來跟你說 都是你之前宣傳得很好 我才賣得出去 我請你吃飯
    別人怎麼想我不管 我真的覺得你很認真 繼續加油
    然後問他怎麼認識自己客戶的 永遠支支嗚嗚
    妙的是永遠都是他踩自己的線
    要不是換店客戶跟自己說 你永遠不知道搞鬼的是對自己最好的前輩
    不過也怪自己蠢 哈哈拿飲料換幾十萬佣金
    XD!以上是遇過的事情 記得找到A賣件低調再低調

    7 樓住戶:巧巧
    發表時間:2011-06-21
    [檢舉]

    樓上你那情形我也遇過
    之前在直營店
    把客戶資料的筆記本放在抽屜
    後來筆記本不見
    事後看到我同事跟我其中一個客戶成交

    8 樓住戶:小牛
    發表時間:2011-06-21
    [檢舉]

    回5 樓住戶
    罰單到現在都還沒繳
    到期是要罰雙倍雙倍的繼續罰下去
    你還是快去繳

    一般民眾只要拍到違規都可以檢舉了更何況是里長調監視器檢舉
    里長調監視器的照片連車牌和貼的動作都有
    共6~7張照片加罰單寄給你 你想賴都賴不掉
    而且罰單是直接寄到車牌所有人

    9 樓住戶:聊天咖
    發表時間:2011-06-21
    [檢舉]

    對阿
    其實我相信
    應該不只有我和你遇到
    這種人還蠻多的
    自己不努力 吃新人的客戶
    不在少數!
    但是礙於規定
    又一定要有委託書才能登廣告
    所以委託書又不能藏
    所以你看到你找到A賣的時候
    那個前輩的嘴臉笑的多摩..
    學弟不錯喔 這個物件很好賣要加油喔
    ...哈哈想到現在都很恐怖
    新人之所以難成功
    是因為很多老鳥踩著你!讓你不能成功 不許你成功
    但是店長你也放心 他絕對不會管= =
    因為他不會跟錢過不去
    在這種店
    你再會開發也沒用 只能吃鱉

    10 樓住戶:阿賢
    發表時間:2011-08-09
    [檢舉]

    那請問各位有經驗的大大~
    我叫做阿賢拉~
    新進這塊領域的新人
    那還有哪些最好的方法
    永續經營的人脈方法勒
    大家做個朋友吧~
    小即:Z931159

    11 樓住戶:Dean
    發表時間:2011-09-29
    [檢舉]

    富哥~~~
    方便留個電話請教您嗎?????
    我是剛入行的
    充滿了熱情看待這行業
    新人許多地方我覺得都是在做白工或者沒意義的事情
    重點是要有學習到東西
    辛苦並不怕每一樣工作都有心酸和付出的勞力
    怕的是辛苦的付出卻學不到東西
    學到怎麼貼小蜜蜂 發傳單 躲環保局嗎?
    如果方便可以交個朋友吧?
    我本身是做電信服務業也做了10年
    趁現在能轉換跑道希望能在這塊房仲領域上學到東西....
    figurepp雅虎信箱台灣

    12 樓住戶:krranee
    發表時間:2013-01-24
    [檢舉]

    我是中年進入這一行,我也知道辛苦,但我怕梅方向也請大大多提供意見

    13 樓住戶:說甚麼要成功
    發表時間:2014-01-29
    [檢舉]

    試問成交一棟房子可能是一般上班族一年的薪水
    如果連這些你都無法去做
    以前的人有網路嗎? 那他們是怎做起來的
    就是最原始的方法 貼小蜜蜂 掃街 寄開發信 派報這些
    我自己很多客戶都來自於以上的做法
    有可能你遇到欠佳的學長姊
    但只要你相信
    我告訴你一個很棒的方法
    連續一個月下午都去黃昏市場派報
    我們同事也是一個菜鳥 他剛到派到一個大地主
    地也順利賣掉了佣收300多萬
    做或是原地踏步 都只在於你 有沒有效 就看你相信 或懷疑了

    14 樓住戶:張先生
    發表時間:2014-01-29
    [檢舉]

    科技在進步 時代在變遷
    人就是要跟這改變

    以前的人都在鑽木取火 燒材煮飯
    現在的你不是用打火機就是用瓦斯爐
    以前的人都到河裡挑水喝
    現在的你不是喝自來水就是買礦泉水

    或許你到了深山野嶺還有用
    但是在大都會地區那是派不上用場

    以前沒網路 是大家沒的選擇只能靠人力
    以前沒手機 大家也是沒的選擇只能這樣做
    但是現在叫你不拿手機不用網路跟客戶聯絡 你做的到嗎
    你現在還能光用公共電話或室內電話跟客戶聯繫嗎

    不可否認每個方式都有他的效果
    但是做事就是要講求效率
    最有效的方式你不用
    而挑選最勞力的的方式
    同樣的事情花不一樣的時間
    我當然選擇有效率方式做

    不然為什麼很多科技取代傳統產業
    因為這就是趨勢

    15 樓住戶:李先生
    發表時間:2014-04-13
    [檢舉]

    之前在台X房屋
    店長不教就算了
    還暗自搶你客戶

    16 樓住戶:林佩珊
    發表時間:2015-03-15
    [檢舉]

    如果一間有瑕疵的房子,不管透過哪間仲介賣,她還是間有瑕疵
    仲介不是製造商,並沒所謂的品質保證
    頂多負責幫買賣雙方協商
    買賣過程最重要的是交易安全
    而且現在大家都會透過 [履約保證] 來保障買賣雙方的一種交易安全
    所以仲介品牌已經不是買賣安全保障的要素, 仲介公司服務口碑才是重點
    如何幫你找到適合你符合你價位的房子

    不管哪家仲介都有素質差和素質好的房仲人員
    各大仲介糾紛不勝枚舉 看看其他人買屋賣屋發生都糾紛就知道

    買屋賣屋因該要多聽多看多比較
    貨比三家不吃虧我提供你3種方式讓你參考

    第一種 : 貨比三家

    房屋買賣請多家仲介公司評估,千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務,好的仲介人員才有法子替您服務及設想,為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格


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    賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php
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    比價網提供的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳賣屋的需求,就會有多位專業仲介人員來為你服務
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    缺點:要自行評估房仲人員的優劣




    第二種 : 自己找優質仲介
    知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/
    全台第一家提供仲介評價的網站,
    網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價
    所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存

    優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估
    缺點:要花時間和電話費來詢問


    第三種 : 找有口碑的仲介人員

    我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐
    她待人親切,像是家人般一樣
    也順利幫我找到一間很不錯的房子
    讓我一家人現在住的很舒適

    優點:多年口碑公司,服務態度佳
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介



    第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書

    我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/
    非常好的代書,不但經驗豐富,專業知識都蠻豐富,辦事讓人很放心,而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。

    優點:二十多年的老字號公司,有口碑
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的


    如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看,裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊
    明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/



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