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土地稅率一般增值稅與自用住宅稅率

房東:阿凱
發表時間:2011-03-11
[檢舉]


土地稅率一般增值稅與自用住宅稅率有何不同?


甲、土地增值稅一般稅率最高為百分之六十

乙、土地增值稅自用住宅稅率為百分之十但有下列之規定:


自用住宅用地,指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記,且無出租或值營業用之住宅用地。土地所有權人出售其自用住宅用地者,都市土地面積未超過三公畝部分或非都市土地面積未超過七公畝部分,其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按百分之十徵收之;超過三公畝或七公畝者,其超過部分之土地漲價總數額,依前條規定之稅率徵收之。

前項土地於出售前一年內,曾供營業使用或出租者,不適用前項規定。

第一項規定於自用住宅之評定現值百分之十者,不適用之。但自用住宅建築工程成滿一年以上者不在此限。

土地所有權人,依第一項規定稅率繳納土地增值稅者,以一次為限。


 




肆、房屋稅稅率有幾種?


房屋稅條例第五條規定:房屋稅依房屋現值,按左列稅率課徵之:


住家用房屋最低不得少於其房屋現值一點三八%,最高不得超高二%。但自住房屋不得超過一點三八%。


 

非住家用房屋,其為營業用者,最低不得少於其房屋現值三%,最高不得超過五%。其為私人醫院、診所、自由職業事務所及人民團體等非營業用者,最低不得少於其房屋現值一點五%,最高不得超過二點五%。


 

房屋同時作住家及非住家用者,應以實際使用面積,分別按住家用或非住家用稅率,課徵房屋稅。但非住家用者,課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。

若房屋自用與營業混合使用,你可以到轄區稅捐處分處服務櫃檯索取「房屋使用情形變更申請函」,填寫好,再拿到轄區稅捐處分處,稅捐處會派員實地勘察,決定課稅比例。


目前住家用房屋稅率一點三八%,營業用房屋稅率三%,差距很大,儘早到稅捐處走幾趟,把它弄清楚,十分划得來。


 


 


 


 


伍、財產交易所得稅


如果您出售房屋有虧損的情形,依照「財產交易損失」的規定,可以由所得稅中扣除,但是扣除額以不超過當年度所申報的「財產交易所得」為限。如果當年度無財產交易所得可資扣除,或扣除不足,可在以後三年內的財產交易所得中基續扣除。

您出售的如果是自用住宅,而您在兩年內又另購價格較高的自用住宅,則您售屋時所繳的財產交易所得稅額,可由綜合所得稅中扣抵或是退還。無論是先賣後買;或是先買後賣都可以適用。

自民國75年1月1日之後,納稅義務人因出售自用住宅房屋所繳的所得稅額,自完成移轉登記之日起二年內重購自用住宅時,若所購新屋價格超過所售舊屋之價格,則已繳之交易所得稅,可自新屋完成移轉登記年度之綜合所得稅額中扣抵或退還。此項規定於先購後售時亦適用之。

若將房屋出售給受扶養親屬,重購自用住宅則不能扣抵所得稅。)


 


 




陸、重購退稅之規定


土地所有權人於出售土地被徵收後,自完成移轉登記或領取補償地價之日起,二年內重購土地合於左列規定之一,其新購土地地價超過原出售土地地價或補償地價,扣除繳納土地增值稅後之餘額者,得向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額內,退還其不足支付新購土地地價之數額:

自用住宅用地出售或被徵收後,另行購買都市土地未超過三公畝部分或非都市土地未超過七公畝部分,仍作自用住宅用地者。

自營工廠用地出售或被徵收後,另於其他都市計劃工業區或政府編定之工業用地內購地設廠者。

自耕之農業用地出售或被徵收後另行購買仍供自耕之農業用地者。

前項規定土地所有權人於先購買土地後,自完成移轉登記之日起二年內,始行出土地或土地始被徵收者,準用之。

第一項第一款及第二項規定,於土地出售前一年內,曾供營業使用或出租者,不適用之。

土地所有權人因重購土地退還土地增值稅者,其重購之土地,自完成移轉登記之日起,五年內再行移轉時,除就該次移轉之漲價總數額課徵土地增值稅外,並應追繳原退還稅款:重購之土地,改作其他用途者亦同。


 


 




柒、申報遺產稅知多少?


1.被繼承人的免稅額多少:


被繼承人的免稅額為新台幣7,000,000元,如係軍、警、公、教人員因執行職務死亡,經提出其死亡服務機關出具的執行任務死亡證明書者,加倍扣除,即免稅額為14,000,000元。


2.可以扣除的項目有那些?申報時應檢附什麼文件?


被繼承人遺有配偶者,自遺產總額中扣除四百萬元。

繼承人為直系血親卑親屬者,每人得自遺產總額中扣除四十萬元。其有未滿二十歲者,並得按其年齡距屆滿二十歲之年數,每年加扣四十萬元。但親等近者拋棄繼承由姿親等卑親屬繼承者,扣除之數額以拋棄繼承前原得扣除之數額為限。請檢附戶籍謄本。

被繼承人遺有父母者,每人得自遺產總額中扣除一百萬元整。請檢附戶籍謄本。

第一款至第三款所定之人如為殘障福利法第三條規定之重度以上殘障者,或精神衛生法第五條第二項規定之病人,每人得再加扣殘障特別扣除額五百萬元。請檢射殘障手冊。

被繼承人遺有受其扶養之兄弟姊妹、祖父母者,每人得自遺產總額中扣除四十萬元;其兄弟姊妹中有未滿二十歲者,並得按其年齡距屆滿二十歲之年數,每年加扣四十萬元。請檢附戶籍謄本。

遺產中之農業用地及其地上農作物,由繼承人或受遺贈人,繼續經營農業生產者,扣除其土地及地上農作物價值之全數。但該土地如繼續供農業使用不滿五年,應追繳應納稅賦。請檢附土地分區使用證明,無訂立三七五租約證明,地籍圖及詳細位置圖等。

被繼承人死亡前六年至九年內,繼承之財產已納遺產稅者,按年遞減扣除百之八十「前六年」,百分之六十「前七年」,百分之四十「前八年」,及百分之二十「前九年」。請檢附前次繼承已繳納遺產稅的證明書影本。

被繼承人死亡前,依法應那之各項稅捐、罰鍰及罰金,而由繼承人於其死亡後代納者。

被繼承人死亡前未償之債務,請來附債務證明文件,如係被急承人重病期間之舉債,應敘明債務發生之原因,並證明其用途。

被繼承人之喪葬費用,以一百萬元計算,免附證明文件。

執行遺囑及管理遺產之直接必要費用。

被繼承人如為經常居住中華民國境外之中華民國國民,或非中華民國國民者,不用前項第一款至第七款之規定,前項第八款至第十一款規定之扣除,以在中華民國內發生者為限,繼承人中拋棄繼承權者,不適用前項第一款至第五款應之扣除。


 


 




捌、舉債避遺產稅,別弄巧成拙


部分被繼承人配偶,故意將遺產抵押巨額款項,主張該債務應自遺產總額中扣除,以達到逃避遺產稅的目的,此類逃漏稅行為被查獲後,除補稅外,並處一倍罰鍰,民眾勿用錯誤手法節稅。


部分依民法規定,夫妻於日常家務,互為代理人,並且在夫妻聯合財產制中,妻因日常家務代理行為而生之債務,由夫負清償之責,而遺產及贈與稅法第十七條第一項第九款規定「被繼承人死亡前,未償之債務,具有確實證明者,應自遺產總客中扣除,免徵遺產稅。」


部分因此,如果被繼承人配偶以自己名義設定抵押之借款,屬於夫妻因日常家務代理行為而產生的債務,則應由被繼承人負責清償,該筆債務可自遺產總額中扣除,免徵遺產稅,但是,如果該筆債務並非夫妻於日常家務代理行為而生之債務,則不應由被繼承人負責清償,當然不得自遺產總額中扣除。


部分經國稅局追查該筆款項,發現既非日常家務所需用,且國稅局查核資金流向後,發現該借款中七百萬元,已由被繼承人配偶自行購買債券,另外九百萬元,則轉入其長女的定存帳內,國稅局因此裁定,該繼承案除需補稅及處一倍罰鍰外,由於另涉及贈與問題,並補課一百餘萬元的贈與稅。


部分因此,國稅局呼籲納稅義務人,切勿以「舉債」為節稅手段,否則弄巧成拙,反而加重稅負負擔。


 


 


玖、被徵收土地,死亡後遭撤銷,不需補遺產稅


被繼承人的土地生前被政府徵收完竣後,如果於死亡後經政府撤銷徵收並回復所有權時,該筆土地不需計入遺產課徵遺產稅。


一被一被繼承人生前所有的五筆土地於被繼承事實發生前,經政府徵收為公共設施用地,按稅法規定,上述五筆土地不屬於遺產稅課稅範圍,但是,在該被繼承人死亡後,政府因變更設計,而使得該處需要用地面積減少,因此,上述五筆土地於日前經內政部核准撒銷徵收,並回復該被繼承人的土地所有權。由於被繼承人死亡時,這些土地已經被徵收,也就是說,已經不屬於遺產,依稅法規定,當然不需補徵遺產稅。


一被納稅義務人如果有同樣被繼承人死亡後才發還的原被徵收土地,若要辦理土地登記時,可以向申報遺產稅之分局或稽徵所,申請核發該等土地不屬於遺產稅課徵的範圍且免微遺產稅之證明。


一被被繼承人生前所擁有的土地,如果是因涉及所有權糾紛,而在被繼承人死亡後,法院始判決確定該等土地為該被繼承人所有,則該等土地仍屬於遺產,繼承人在得知判決確定後,即應補申報線納遺產稅,否則不僅會被補稅,還會被處罰鍰。


 


 


拾、善用遺產稅,節稅有途徑


一年百萬免稅額 以贈與人盤基準

進行贈與時 要保留資金流程完整資料


案例一:甲有四名子女,甲誤以為子女每人受贈金額如果未超過一百萬元,就可以符合贈與稅免稅規定,因而贈與四名子女每人各一百萬元。但是依稅法規定,是贈與人每年得自贈與總額中減除一百萬元免稅額,而非受贈人,而甲當年度贈與總額四百萬元,已經超過免稅額,因此被國稅局核算補徵贈與稅二十一萬三千元。


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案例二:乙(未滿二十歲)於今年以六百萬元購買一棟房屋,國稅局要求乙提示付款稅及資金來源等證明,乙主張其資金來源是其父母自八十五年起至八十七年,每人每年各贈與他一百萬元,累計達六百萬元,而該筆款項已經申報贈與稅,並取得免稅證明。但是,國稅局發現,乙的父母每次辦完贈與後,就從乙的戶頭將錢領走,移作他用,以致乙無法提供銀行存提款紀錄,證明其確實是以歷年來受贈與的錢購買房屋,乙的父母因此被課贈與稅。


根據根據遺產及贈與稅法規定,經常居住中華民國境內的國民,財產贈與他人,應申報贈與稅。不過,稅法同時有贈與免稅額的規定,包括年百萬贈與免稅額、婚嫁贈與免稅額及夫妻贈與免稅等,民眾可利用各項贈與免稅額,以規劃節稅。


根據依遺產及贈與稅法第七條及第二十二條規定,贈與人每年得自贈與總額中減除免稅額一百萬元,也就是說,每人每年享有一百萬的贈與免稅額,目前已有不少民眾對此規定相當熟悉,也有不少為人父母者因此利用分年贈與存款的方式,作為子獎來購置財產的資金來源。不過,國稅局也時常發現,有民眾因誤解了免稅額的適用對象,而被課徵贈與稅的情事,如前述案例一中,甲誤以為年百萬贈與免稅額是以受贈人為基準,因而節稅不成,被補徵稅款。


根據從前述案例一中也可發現,不少民眾對於每年贈與一百萬元,分年將財產移轉給子女,多感過於耗時。事實上,如果民眾想要加快財產移轉給子女的速度,可以利用夫妻贈與免稅的規定,先將要贈與給子女的財產,先分一半贈與給配偶,再利用每人每年一百萬元的免稅額,分別將財產贈與子女,如此即可加快財產移轉速度。


根據另外,可能有不少民眾不知道,父母在子女結婚當年,還可以共同享有一百萬元的婚嫁贈與免稅額,舉例而言,年底正是結婚的旺季,如果有子女選擇現在結婚,則父母今年除了可以分別利用年百萬免稅額,各贈與子女一百萬元外,還可以利用婚嫁免稅額,贈與子女一百萬元。也就是說,如果家有子女選擇現在結婚,則父母在短短的兩個月內,即可免稅贈與該結婚子女五百萬元,幾乎等於一棟房屋的價錢。


根據值得注意的是,民眾以分年贈與的方式,逐年累積未成年子女資金,即使取得贈與稅免稅證明,但是當未成年子女購買房地產或股票時,還是要提出完整的資流程,否則即使持有免稅證明,也無法避免被課贈與稅。


根據如前述案例二中,乙的父母雖然分年贈與乙資金,並取得免稅證明,但每次辦完贈與後,即將錢從乙的戶頭中提走,使得乙無法提出銀行存提款紀錄,證明其購屋資金的確是來自其歷年來受贈的錢,乙的父母因而被補課贈與稅,其節稅規劃因此功虧一簣。


根據因此,父母贈與子女財產時,除了要顧及不能超過一百萬元的免稅額外,還要注意自己的資金不可與未成年子女的資金混淆,盡可能保留子女戶頭內資金流程的完整紀錄,以免將來提不出由子女資金置產的證明文件,而被課徵贈與稅。


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不動產可分割移轉 逐年贈與節稅

利用土地公告現值調整時機贈與 不必繳增值稅


案例三:丙擁有一筆土地,並和建設公司合建分屋,丙以子女名義為起造人,將分得的房子直接歸與子女,以此規避贈與稅。經國稅局查獲後,認為丙的做法視同贈與子女土地及房屋,因此向丙補徵鉅額贈與稅。


除了除了存款、股票等動產,可利用分年贈與達到節稅目的之外,不動產(如房屋、土地等)也可以利用分割移轉的方式,逐年贈與給子女等,仍可達節稅目的。


除了舉例而言,如果某民眾想將其所擁有的一筆公告現值為六百萬元的土地,贈與給兒子,又不想繳納贈與稅,則該民眾可以利用夫妻贈與免稅的規定,先到國稅局申報將一半的土地所有權贈與給配偶,夫妻兩人再利用年百萬免稅額,一年各贈與三分之一土地產權給兒子,三年內即可以將該筆土地贈與兒子,而不需要繳納贈與稅。


除了有些民眾因為不諳贈與節稅之道,透過其他不同方式贈與子女土地或房屋,因而被課徵贈與稅。如在前述案例三中,如果丙利用土地分割移轉的方式,先將部分土地贈與合子女,再與子女共同為起造人,和建設公司合建分屋,則子女即可同時取得土地與房屋,而不需繳納贈與稅。


除了另外,由於贈與土地時,同時也會有土地增值稅的負擔,民眾若要節省土地增值稅,則必須要選好贈與的時機。由於我國的土地公告現值是一年調整一次,因此,如果兩次公告現值之間,買進不動產再贈與或賣出,因公告現值並無調整,即可不必繳交土地增值稅。因此,如果民眾有心贈與土地給特定人,又不想利用年百萬免稅額做分年贈與的計畫,就可以將手中取得的土地,在下次公告現值調整之前,轉贈出去,以節省土地增值稅。


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遺產1200萬元以下 幾乎免稅

遺產淨額若為負數 生前贈與並不划算


案例四:丁辛苦多年,賺得土地一筆(取得當時公告現值八十萬元)、房屋一棟及銀行存款五十萬元。丁有配偶及一子一女,丁死後由其配偶、子女繼承遺產,繼承當時土地公告現值為五百萬元,房屋評定現直八十萬元,總計遺產總額為六百三十萬元。扣除七百萬元的免稅額、八十萬元的子女扣除額及一百萬元的喪葬費,丁的遺產淨額為負數,免繳納遺產稅。


除了有些民眾將財產逐年贈與給子女,目的是為了替子女節省遺產稅,不過,由於政府近來已經大幅放寬遺產稅的免稅額及扣除額,遺產總額在一千二百萬元以下,幾乎都不會被課到遺產稅,因此多數民眾其實並不須利用生前贈與方式,節省遺產稅。


除了財政部在八十四年修正宙施的遺產及贈與稅法,將遺產稅的免稅額放寬為七百萬元,配偶扣除額為四百萬元,子女扣除額則為四十萬元,另可扣除一百萬元的喪葬費,如此算來,財富總額在一千二百萬以下者,其繼承人幾乎都不會被課到稅。事實上,財政部曾做過相關統計,國內約有九十七%的人,其生前所擁有的財產不會被課到遺產稅。


除了如上述案例四中,丁的遺產總額為六百三十萬元,扣除免稅額及扣除額之後,遺產淨客為負數,根本不用繳納遺產稅。而丁如果在生前先將財產贈與兒子,即使是利用贈與免稅額分年贈與,免繳贈與稅,但仍需繳納土地增值稅及房屋契稅。


除了因此,如果父母目前並非是為子女未來生活打算,贈與財產給子女置產,而是為了節省日禦的遺產稅,做生前贈與的節稅規劃,則必須精打細算,考慮自身財產多寡。若財產扣除免稅額、扣除額後,遺產淨額為零或負數,則生前贈與並不划算,如果財產龐大,概算應納遺產稅額極高,則可考慮生前規劃移轉贈與。


 


 


拾壹、逃避遺產稅 移轉被繼承人財產 罰款千萬


漏稅計畫…利用被繼承人病重,移轉其存款至他人名下再回存,得不償失一千五百萬,白忙一場


部分部分繼承人利用被繼承人病重時,移轉被繼承人的財產,以逃漏遺產稅,因而被補稅並處巨額罰鍰的案例,值得納稅人引以借鏡。


部分一宗遺產稅檢舉案,一繼承人甲為了規避遺產稅稅負,因而在被繼承人重病期間,將一千五百萬元的銀行存款轉存至一親戚名下,準備在遺產稅申報完成後,再將該筆存款轉回自己名下,甲意圖藉此漏報遺產總額,以逃漏遺產稅,該案後經人檢舉,國稅局因此進行查核屬實,甲除了被補稅外,並被罰鍰一千餘萬元。


部分根據遺產及贈與稅法的規定「被繼人死亡前二年內贈與繼承人之遺產,併計課稅」,因此,如果納稅人利用被繼承人病重時,將被繼承人的財產移轉至自己名下,仍然會被課以遺產稅。


部分至於上述的案例,由於繼承人甲是將被繼承人的財產移轉到親戚名下,雖然當時未被稽徵機關查獲,課徵贈與稅,但甲的行為已經涉及漏報遺產總額,逃漏遺產稅,依稅法規定,除了被補稅外,可加處一倍至二倍的罰鍰,甲除補繳應繳稅額外,還被罰鍰一千餘萬元,不僅白忙一場,並且反而損失慘重。


部分因此,國稅局呼籲納稅人,在辦理遺產稅申報時,應將遺產總額合併計算申報,切勿心存僥倖,漏報遺產額,否則將得不償失。


 


 


拾貳、節稅 不嫌晚


不少不少人在退休之後,會開始考慮處分名下財產,處分財產愈早規劃愈好,尤其是財產分配牽涉到遺產稅及贈與稅的問題,提早規劃,可以做到有計畫的節稅。


民眾退休後,應先估算退休生活所需的資金,由於不必負擔父母及子女的生活支出,因此退休後,基本上每個月生活費僅需原本的三分之一,多餘的資金或財產即可開始分配、處分。


不少遺產稅額龐大,加上遺產繼承糾紛不斷,因此民眾最好在生前即先分配財產,如果規劃得宜,還有節稅的功用。


不少以不動產為例,民眾分配不動產時,最好不要採用產權直接移轉的方式,以免被課予鉅額的贈與稅,最好將不動產變賣,再以現金進行分配。目前已有不少民眾會利用每人每年一百萬元的贈與免稅額節稅,逐年將財產轉贈給子女,不過,如果金額過於龐大,加上急於處理該筆財產,這種節稅的方式顯得太過麻煩,而且緩不濟急。


不少民眾出售不動產所獲得的資金,國稅局對資金流向的追查期限只有兩年,因此,民眾可先將欲分配給子女的不動產變賣現金,兩年後再將現金分配給子女,如此,不僅不需要曠日費時地去完成一項贈與行為,亦可。達到節稅的目的。


不少不過,退休後除了足夠的生活費外,也要為自己預留住處,因此,民眾在分配不動產給子女時,除非跟子女同住,否則應留下部份房產,供退休後居住之用。


 


 


拾參、何謂保存登記 有何作用?


所謂保存登記乃一般性之通稱,其法律專有名詞為〞建物所有權第一次登記〞指新建物完成後,持相關資料向地政機關申請登錄,即類似新生兒出生後向戶政機關報戶口一樣的登記程序。

保存登記屬非強制性登記,有無登記均可,但其相關資料切不可遺失,倘若須貸款時則要辦理登記。

保存登記須具備資料。

竣工圖正本

使用執照正本

土地所有權狀正本

起造人戶口名簿影本一份

便章一枚


 




拾肆、遺產稅申報期限過後 債權人才可代位申報


國稅局表示,債權人代位申報被繼承人遺產稅時,需等遺產稅申報期限過後,遺產稅納稅義務人未申報,債權人始得代位辦理。


國稅國稅局說明,依遺產及贈與稅法第二十三條規定,被繼承人死亡遺有財產,遺產稅納稅義務人應於被繼承人死亡日起六個月內,向戶籍所在地的主管稽徵機關辦理遺產稅申報,如果被繼承人死亡後,債權人取得法院判決確定,得依「未繼馭登記不動產辦理強制執行聯繫辦法」,代位向稽毀機關申報被繼承人遺產稅,不過,債權人必須等遺產稅納稅義務人未在時限內申報遺產稅後,才能依規定辦理代位申報,否則縱使債權人依據確定判決之執行名義代位申報,稽徵機關亦不能逕行核定稅額。


國稅國稅局常見被繼承甫死亡,債權人即向國稅局申請代繳遺產稅,因而造成徵納雙方的困擾,因此,國稅局特別提醒債權人,有關代位申報遺產稅的時機限定,並希望債權人配合。


 


 


拾伍、死前兩年贈與 視遺產課稅


財政部近期函釋規定,被繼承人死亡前贈與之財產併入遺產,其期限由死亡前三年暫改為死亡前二年,因此,若被繼承人在八十七年六月二十五日前死亡,須將死亡前三年贈與之財產併入遺產課稅,若被繼承人是在八十七年六月二十六日後死亡,則僅就死亡前二年贈與之財產併入遺產。


財政依財政部近期的函釋規定,被繼承人死亡前二年內贈與配偶、民法第一千一百三十條及第一千一百四十條各順序之繼承人或各該順序繼承人配偶之財產,應於被繼承人死亡時,併入遺產總額申報繳納遺產稅,且已經繳納的贈與稅可自遺產稅中扣抵。


財政由於財政部的該項函釋規定,是於今年六月二十四日公佈,生交日期為六月二十六日,因此,若被繼承人是在今年六月二十五日前死亡,須將死亡前三年贈與給前述等人的財產併入遺產課稅,若被繼承人是在今年六月二十六日後死亡,則僅須將被繼承人是在今年六月二十六日後死亡,則僅須將被繼承人死亡前二年贈與之財產併入遺產即可。


財政甲於八十年將出售不動產價款一千萬元贈與配偶,但未申報贈與稅,甲不報於八十三年死亡,繼承人漏未將此項不動產價款申報為遺產,經國稅局查獲,原以漏報贈與稅及遺產稅核課,惟審查過程中法令修改,遺產及贈與稅法第二十條增列夫妻贈與不計入贈與總額可追溯到八十四年一月十四日以前之贈與,因此,國稅局最後撤銷該繼承人漏報贈與稅核課,但該繼承人仍因漏報遺產稅,而被處以罰鍰。


 


 


拾陸、遺產稅繼承 子女都有份


銀髮族預立遺囑,對偏愛的子女可多給一點財產,卻不能全給,對不肖子女也不能完全不給,因為法律上的特留份保障,即使已立遺囑,所有繼承人均具應得份二分之一的保障。


銀髮許多人遭遺棄事件,部分消費者擔心財產提前移轉給子女,雖可節省一筆遺產稅,但卻可能發生被遺棄的慘況,但如果採預立遺囑方式,卻應注意法律上的相關規定,因為財產不能完全留給偏愛的子女,每個子女都享有相同的繼承權,至少也可取得平均分配之禦應得份的二分之一。


銀髮依民法的規定,遺產繼承是由配偶和子女平均分配,例如遺產總計一億元,配偶尚且健在,並有子女共四人,遺產分配即每人應得二千萬元,但如果財產所有人預立遺囑,載明將財產全部留給配偶或長子,依法律保障繼承人特留份權益的分配,配偶或長子實際可得六千萬元,其餘四人仍可取得一千萬元的遺產。另外民間習俗對已出嫁與否,繼承權益都與兒子相同,長子也無特別高的權益,長孫也不能參與上述的繼承分配。


 


 


拾柒、繼承緩課股票 兩稅免不了


除遺產稅外 還須申報綜所稅

繼承繼承人在繼承股票遺產時應特別注意,如果該等股票屬於依促進產業升級條例規定所取的緩課股票,除應申報遺產稅外,繼承人應以其面額作為被繼承人死亡年度之所得申報課徵綜所得稅,但是,此部分常為繼承人忽略,而未予申報,導致漏報受罰。凡符合促進產業升級條例第十六條規定,公司以其未分配盈餘,其股東因而取得之該項記名股票,免予計入該股東當度綜合所得課稅。但是,此類緩課股票作為遺產分配時所屬年度之所得申報課稅,而依同條例十七條規定,公司員工以其紅利轉作所服務產業增資資金,其因而取得的新發行記名票,也准促進產業升級條例第十六條規定。因此,遺囑執行人、繼承人或遺產管理人在申報被繼承人遺產稅時,應檢視其所遺有的股票是否為緩課股票,如果屬於緩課股票,應以其面額部分併入被繼承人綜合所得中,在被繼承人死亡三日起三個月內辦理結算申報。如果被繼承人遺有配偶,為中華民國境內居住之個人,仍應由其配偶合併辦理結算申報納稅。


繼承一遺產稅申報案例,於審查過程中發現該案的被繼承人為某上市公司董事,其所遺有的司股票,多數為歷年來之盈餘配股,但其配偶申辦之綜合所得稅結算申報書,並未申辦此類股股利,該繼承人主張此為被繼承人生前取得股票年度所得,並不知被繼承人未放棄緩課,未有漏稅意圖,不過,該繼承人仍因違反規定被補徵四百餘萬元所得稅,並處以罰鍰。


 


 


拾捌、三七五租約土地繼承節稅有訣竅


被繼承人若有訂定三它五租約的土地,可以減除公告現值三分久一後核計遺產兵價值,就是僅按土地公告現值的三分之二計算遺產價值,此為合法節稅,納稅義務人應注意,以維護身權益。


被繼部分遺產稅納稅義務人不了解合法節稅的權益,在繼承三七五租約主張扣除,損及自身益,倘有類似情況的納稅義務人,如果已繳清遺產稅款並辦妥繼承登記,仍可以在繳清遺產款後五年內,提出退稅申請,若經國稅局查證屬實,則會予以退稅。納稅義務人,在申報繳納稅款時,應注意相關的合法節稅規定,以維護自身權益。


 


 


拾玖、農地可否分割?


每宗耕地分割後每人所有面積未達O•二五公頃者,不得分割。但有下列情形之一者,不在此限:


因購置毗鄰耕地而與其耕地會併者,得為分割合併;同一所有權人之二宗 以上毗鄰耕地,土地宗數未增加者,得為分割合併。



部分依法變更為非耕地使用者,其依法變更部分及共有分管之未變更部分,得為分割。



中華民國八十九年一月四日修正施行後所繼承之耕地,得分割為單獨所有。



中華民國八十九年一月四日修工施行前之共有耕地,得分割為單獨所有。



耕地三七五租約,租佃雙方協議以分割方式終止租約者,得分割為租佃雙方單獨所有。



非農地重劃地區,變更為農水路使用者。


其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要,經中央主管機關專案核准者,得為分割。


 


 


貳拾、私有土地被徵收可否要回


依現行土地法之規定:

私有土地經徵收後有下列情形之一者,原土地所有權人得於証收補償發給完竣屆滿一年之次日起五年內向該管市、縣地政機關申請照証收價額收回其土地。

証收補償發給完竣滿一年,未依証收計劃開使用者

未依核准証收原定興辦畢業使用者

市、縣地政機關接受申請後,經查明會於前項規定時應層報原核准証收機關核准後,通知原土地所有權人於六個月內繳清原受領之証收價額,逾期視為放棄收回權。

第一項第一款之事由,係因可歸責於原土地所有權人或使用人者不得申請收回土地。


 


貳拾壹、共有土地可否分割、貸款、買賣


依土地法之規定

共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。

共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有人;其不能以書面通知者,應公告之。

第一項共有人,對於他共有人應得之對價或補償,負連帶清償責任。於為權利變更登記時,並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者,應代他共有人聲請登記。

共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單,獨優先承購。

前四項規定,於公同共有準用之。

依法得分割或為其他處分之共有土地或建築改良物,共有人不能自行協議分割或處分者,任何共有人得聲請該管市、縣地政機關調解:調解不成立者,該管地政機關得依任何共有人之聲請,移送該管司法機關審理。

現行銀行貸款規定尚未接受持分部份之申請。


 


貳拾貳、建地、農地、房屋等不動產,親等間之買賣或贈與有何法令限制?


一.財產之移動具有左列各款情形之一者,以贈與論,依本法規定課徵贈與稅:


在請求權時效內無償免除或承擔債務者,其免除或承擔之債務。



以顯著不相當之代價,讓與財產,免除或承擔債務者,其差額部分。



以自己之資金,無償為他人購置財產者,其資金。但該財產為不動產者,其不動產。



因顯著不相當之代價出資為他人購置財產者,其出資與代價之差額部分。



限制行為能力人或無行為能力人所購置之財產,視為法定代理人或監護人之贈與。但能證明支付之款項屬於購買人所有者,不在此限。



二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出已支付價款之確實證明,且該已支付之價款非由出賣人貸款與或提供擔保向他人借得者,不在此限。


二.配偶相互贈與之土地,不課徵土地增值稅。但於再移轉第三人時,以該土地

第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價計算漲價總數額,課徵

土地增值稅。


三.贈與稅納稅義務人,每年得自贈與總額中減除免稅額一百萬元。


 


 


貳拾參、假扣押不等於「假」扣押


事實上,單就字面上來看,所謂「假扣押」,雖然有一個「假」字,但這個「假」字卻不是假裝的意思,假扣押是一個實實在在的扣押,「假」乃暫時、暫且的意思,而「扣押」則是查封的意思。所以,假扣押的意思是,暫時查封債務人的財產而禁止其處分的意思。


基本上,債務人的財產本來就應該是債權人債權權的總擔保,而房屋買受人在與出賣人簽訂買賣契約後,買賣雙方即發生了債權債務關係,彼此互有債權,也互負債權,而買受人最主要的債權就是請求出賣人為所有權移轉登記並交付房屋,而其最主要的債權就是請求出賣人為所有權移轉登記並交付房屋,而其最主要的債務就是支付對價,也就是支付買賣價金。所以買方在支付價金之後,自然對賣方有請求其為買賣標的物所有權之移轉登記的權利。


 


 


貳拾肆、設定第二順位抵押權,債務不易追討


民法第八百六十五條:明定不動產所有人,因擔保數債權,就同一不動產,設定數抵押權者,其次序依登記之先後定之。


債務人的房子設定兩個抵押權:銀行是第一順位,債權人是第二順位。法院拍賣抵押物所得金額先清償拍賣費用,再扣土地增值稅,再還銀行第一順位債權,如有剩餘才還債權人的第二順位抵押權。


所以有人作設定後的房屋不可能有剩餘價值,可供他人擔保,以後避免如此。


 


 


貳拾伍、保證人有無連帶債務責任?


民法第二百七十二條:數人負同一債務,明示對於債權人各負全部給付之責任者,為連帶債務。

民法第二百七十三條:連帶債務之債權人,得對於債務人中之一人或數人或其全體,同時先後請求全部或一部之給付。連帶債務未全部履行前,全體債人仍負連帶責任。

民法第七百三十九條:稱保證者謂事人約定,一方於他方之債務人,不履行債務時,由其代負履行責任之契約。


若你是友人的保證人,或是車帶債務人,也許還是借款時簽發本票的共同發票人銀行會要求你和朋友連帶還貸款,不還就查封拍賣你和朋友的財產,包括設定抵押的房子。


倘你目前財力不好,仍是保證人。要免保証,有以下方式:請朋友,另換保證人,經銀行同意。請銀行限期對朋友起訴,逾期不起訴即免責。





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