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如何看懂權狀 & 公設比? 3分鐘包讓你懂

房東:達人
發表時間:2016-08-15
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目前的房屋(土地)權狀登載項目繁多, 若初次接觸不動產買賣或投資, 對權狀的判讀一定是諸多疑問 


 


Why ?


台灣的房屋權狀有多不友善呢?


1. 面積計算不是我們慣用的 「坪」而是「平方公尺」。


2.「總面積」是指「室內面積」, 且不包含陽台, 花台, 露台, 等也不含「附屬建物」及公設的「共用部分」面積。


3.「共用部分」即「公共設施」, 又分「大公」及「小公」,有的時候車位又以「共用部分」顯示。


這也間接造成許多房仲業者或售屋者與購屋者之間的認知糾紛…


 



 


在此, 我們先簡單說明什麼是「公設」


 


( 持有公共設施坪數÷總坪數(權狀坪數)×100%=公設比 )


 


台灣住宅公設比獨步全球,如果要找超低公設、高CP值住宅,建築物成屋時間點跟公設登記方式沿革更是關鍵。


1987年以前房屋,公設(小公)多合併在主建物,建物平面圖並無標示公設,老公寓常被誤認為零公設,但其實是佔比不高,是目前市場室內使用坪數最高的產品。


而至1994年10月以後凡是共用部分就必須另外採用「公設登記」,不可與主建物混同登記。


2005年建築法規修正後,8樓以上須設置雙逃生梯、11樓以上須有排煙室等等,使公設比愈來愈高,加上市場導向,如今公設比30%起已是普遍標準,但得留意沒有頂蓋的設施不計入公設面積,因此社區中庭花園、露天泳池、空中花園等皆不列入計算。


 


若大致懂公設後, 就可以開始判讀權狀


 


以下就是權狀判讀要訣:  可以的話, 請拿出你的「房屋權狀」或謄本來對照學習)


 


基本概念: 平方公尺 X  0.3025= 坪 


 


<要訣一>室內面積=總面積 , 其他請另行計算 !  


<要訣二>附屬建物通常為花台,露台, 陽台等…(若非實際可使用的範圍,則面積不宜比例過高)。


<要訣三>權利範圍 : 若僅一人所有即為「全部***1分之1***」。


<要訣四>坐落地號=土地權狀地號。(請對應土地權狀)


<要訣五>共用部分=公設, 通常公設比不宜過高。但所謂合理的公設比並沒有一定的標準,一般建議如下:





 


另外車位與公設的關係, 有些眉角你一定要知道...


 



  • * 有些權狀公設是包含車位的,請記得分開計算,不宜計入公設比或房屋權狀內。


 



  • * 若權狀沒有明確指出「車位面積」,一般是自公設面積中,找出約10~13坪左右的產權,最有可能是(1個)車位面積。


 



  • * 車位的購買皆以單價計,不以面積計。


    


<要訣六> 結論:(總面積+附屬面積+(共用面積X權利範圍) )X0.3025=權狀坪數, 車位另計。


 


 


舉例:


 


某華廈權狀(如下圖)


         權狀坪數:(71.88+8.99+( 459.46 X 42/1000))X0.3025= 30.30坪


         車位坪數:(328.33 X 1/10)X 0.3025= 9.93坪


       


          此建物正確價格=30.30X坪價 + 車位價 


          被膨風的房仲廣告價格= 權狀坪數40.23坪X坪價+一車位 


             


<權狀說明>


 


 



 



 


 


 


以上, 是不是已經學會了權狀的判讀了呢? 


我們也提供了全台獨一的「坪數及公設計算機」 , 快拿出權狀來試算看看吧! 


(計算請按以下連結) 



 


 


 


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