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房仲為何一直倒?我用經濟學解釋給你看看

房東:阿正
發表時間:2016-08-06
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  • 撰文者:陳金瑩


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圖片來源:工商時報


 


前陣子財政部長才說過:


「房仲不用像小七那麼多」


這陣子,房地產市場價量都沒起色


果然不斷在倒閉 


 


有房仲倒了


就代表有人失業


這不管對總體經濟還是個人來講


都不是一件好事


 


不過呢


目前全台灣仍有 6 ~ 7 千家房仲


還是比超商龍頭 7-11 的 5100 家 還多


 


究竟房仲那麼密集,合理嗎?


這跟升斗小民的生活,又有什麼關聯?


趕緊看看 ...


 


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房仲業的存在


可以促進資源做有效率的分配


房仲的經營


本質上是靠著對房屋市場以及買賣流程的熟捻


來撮合買方與賣方


以達成「賣者得好價、買者適其屋」的最適分配


我們可以這樣想像


如果你有一間房子要賣


開價一千萬


若不是另外花錢登廣告


你就只能在自家門口貼貼紙條


可能等了大半年才能賣掉


 


\"\"


圖片來源 )


 


又或者你因為換工作


被迫要搬去人生地不熟的地方


自己找房、看房 ... 要花很多時間


但如果請房仲協助


由於他們手上有資料庫


可以很快幫助你找到適合的房子


一但價格 OK,就可以很快成交了!


這也是為什麼委託房仲幫忙


即使要被「買賣雙方合計抽成交價金 5%」


這門生意還能不斷欣欣相容的原因了!


 


那這次的「配角」: 7 - 11


又是做什麼的呢?


它的業務就更簡單了:進貨 → 銷貨 → 賺價差!


 


早年 7 - 11 草創的時候


其實沒有那麼賺喔


是後來統一集團把好地點都卡起來


而且 金流、物流 ... 等各方面都就定位之後


才開始「越賺越多,分店越開越多 ...」的!


 


 


 


 


如果一項業務會賺錢,當然應該越做越大


講到這邊


我們可以來進行一堂經濟學小課程:


「如果一樣產品的 邊際收益  ( MR,多賣一單位商品所能創造的收益 )


    超過它的 邊際成本  ( MC,多生產一單位商品所必須增加的成本 )


    那麼廠商就應該繼續生產,直到 MR = MC 為止 」


 


同樣的原理


運用在「開分店」這件事


也是一樣喔!


 


由於 7 - 11 賺了很多錢


所以只要「繼續開分店,能賺更多錢」


它就會一直開下去 ...


 


同理,全台灣 7000 家房仲會不會太多?


答案很簡單


►► 因為 ( 以前 ) 他們很賺錢,所以才越開越多,飆到 7000 這個驚人數字


 


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圖片來源:陳金瑩 幼年時的經濟學筆記


 


 


平均一間房仲,可以創造 1000 萬的年營收


以 2014 年全台買賣移轉戶數 32 萬來看


以及假設其中有一半的交易是透過房仲來成交


一家房仲,一年可以做到 21 戶


如果再以 均價一千萬、成交一戶抽 5% 來算





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  • 1 樓住戶:阿正
    發表時間:2016-08-06
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    平均一間房仲,可以創造 1000 萬的年營收


    以 2014 年全台買賣移轉戶數 32 萬來看


    以及假設其中有一半的交易是透過房仲來成交


    一家房仲,一年可以做到 21 戶


    如果再以 均價一千萬、成交一戶抽 5% 來算


    一家房仲,一年可以創造 1050 萬的營業額


     


    由於房仲業


    不像做晶圓代工還要蓋廠房啥的


    成本只有 租金、水電 ... 以及付給超業一些獎金


    因此一整年的營運成本


    應該不會超過 1050 萬


     


    看到這邊,


    房仲業賺不賺錢?


    7000 家房仲會不會太多?


    相信你應該心裡有數了!


     


    但如果 2015 年,甚至 2016 年 ...


    買賣移轉戶數不再是 32 萬戶


    而是 29,甚至 27、24 ... 這種鳥數字


     



    房仲業的單店營收,還能高達 1 千萬嗎?


    ►► 當然是沒辦法!


    而是會照總成交價金等比例下降


    體質不好的房仲,甚至會降更多


    這也是外界擔心房市大反轉後


    房仲會倒閉連連的原因了!


     


    房市價量反轉


    千萬營收打對折,小房仲可能大幅倒閉


    雖然說房市反轉


    房仲倒閉連連,是一種很正常的經濟現象


    ( 當 MR < MC 時,廠商家數會自然減少,直到回復新的均衡 ...)


    但一個經濟學家或一個部落客


    講出房仲不該比小七多,不會怎樣


    但當一位朝廷命官,講出這句話


    難免會被放大檢視,批評他沒良心了!


     


    其實呢,不僅僅是房仲業


    這個世界,本來就變化的很快


    往年人稱「金飯碗」的銀行櫃員


    幾年後,可能也會「飯碗不保」


     



    圖片來源:蘋果日報


     


    因此呢, ...


     


    在這變動很快的時代


    唯有不斷讓自己的技能符合社會所需


    才是生存下去的王道!


     


     


    《 本文作者簡介 》


    陳金瑩 老師,畢業於台大經濟學研究所


    歷任大型法人投資機構數年


    現為自由投資人


     


    老師經常在網路上分享他的投資方法


    目的是幫助別人:


    〝少走冤枉路、直接登堂入室穩穩賺!〞


    所以受到廣大網友的喜愛!


     


     



    2 樓住戶:路人甲
    發表時間:2016-09-07
    [檢舉]

    我們可以這樣想像
    如果你有一間房子要賣
    開價一千萬
    若不是另外花錢登廣告
    你就只能在自家門口貼貼紙條
    可能等了大半年才能賣掉
    又或者你因為換工作
    被迫要搬去人生地不熟的地方
    自己找房、看房 ... 要花很多時間
    但如果請房仲協助
    由於他們手上有資料庫
    可以很快幫助你找到適合的房子
    一但價格 OK,就可以很快成交了!

    以上...
    都什麼時代了,怎麼還會有這樣的思維?現在網路發達,說真的,PO售屋網,自己拍照自己賣,簡單又快速,我就用售屋網一個月就幫朋友賣出房子了,省仲介費、省被不良仲介拉價格、省被呼弄好像仲介幫你跑得很辛苦,其實我幹過仲介,那些演戲的的手段我都知道,買家不是阿呆,上網看到屋主自售,何樂不為?


    3 樓住戶:達人
    發表時間:2017-04-07
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    所以要吃飯就自己種田嗎?一日之所需,百工斯為備。
    買方想買便宜,賣方想賣貴。。所以才有仲介媒合。。。
    產權也是很重要的。。海沙漏水。。誰來保障。
    事前的說明準備。。貸款。。代書用誰的會不會有問題
    專業的仲介是很重要的。不要以偏概全

    4 樓住戶:達人
    發表時間:2017-04-07
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    所以要吃飯就自己種田嗎?一日之所需,百工斯為備。
    買方想買便宜,賣方想賣貴。。所以才有仲介媒合。。。
    產權也是很重要的。。海沙漏水。。誰來保障。
    事前的說明準備。。貸款。。代書用誰的會不會有問題
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